Τι σημαίνει ο όρος «εγκλωβισμένος αγοραστής»;
Ο όρος «εγκλωβισμένος αγοραστής» χρησιμοποιείται στην περίπτωση την οποία ένας αγοραστής ακινήτου έχει καταβάλει το σύνολο του τιμήματος πώλησης και συμμορφώθηκε πλήρως με τις υποχρεώσεις του, όπως αυτές απέρρεαν από τη σύμβαση πώλησης, και ενώ κατέθεσε αυτή στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης δημιουργώντας εμπράγματο βάρος επ’ αυτού, παρόλα αυτά δεν έχει εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας επ’ονόματι του.
Από πότε βρίσκεται σε ισχύ;
Στις 3 Σεπτεμβρίου 2015 ψηφίστηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικός) Νόμος, αρ. 139(Ι)/2015, όπου τέθηκε σε ισχύ στις 4 Σεπτεμβρίου 2015 με τη δημοσίευση του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. Ταυτόχρονα, εγκρίθηκαν από τη Βουλή των Αντιπροσώπων οι περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Προστασία Αγοραστών) Κανονισμοί (Κ.Δ.Π.298/2015) του 2015.
Τι προνοεί η Νομοθεσία;
Έκτοτε η νέα νομοθεσία εισάγει πρόνοιες για τον απεγκλωβισμό των αγοραστών ακινήτων, οι οποίοι ενώ έχουν υλοποιήσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις δυνάμει της σύμβασης τους με τον πωλητή, αυτός αδυνατεί ή αμελεί ή παραλείπει να μεταβιβάσει το ακίνητο επ΄ονόματί τους, καθότι το ακίνητο ή μέρος αυτού υπόκειται σε υποθήκη ή/και εμπράγματο βάρος ή/και απαγόρευση.
Ποιοί έχουν δικαίωμα υποβολής αίτησης;
Οι βασικές πρόνοιες του Νόμου καθορίζουν ως δικαιούχα πρόσωπα υποβολής της αίτησης τα ακόλουθα:
- Ο αγοραστής και/ή ο πωλητής, δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης,
- Ο ενυπόθηκος δανειστής, δυνάμει σύμβασης υποθήκης,
- Ο δανειστής, δυνάμει σύμβασης δανείου με τον αγοραστή,
- Ο εκδοχέας, δυνάμει κατατεθειμένης σύμβασης εκχώρησης με τον εκχωρητή και
- Ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αυτεπάγγελτα
Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται;
Προϋπόθεση για την εφαρμογή των προνοιών του παρόντος Νόμου είναι η σύμβαση να έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι τις 31.12.2014. Στην περίπτωση που δεν έχει κατατεθεί, αλλά έχει υπογραφτεί πριν το τέλος του 2014, τότε ο αιτητής δύναται να απευθυνθεί στο Δικαστήριο για έκδοση διατάγματος κατάθεσης σύμβασης σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, αρ. 81(Ι)/2011.
Η υποβολή της αίτησης γίνεται στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο στο οποίο είναι κατατεθειμένη η σύμβαση.
Με βάση τις πρόνοιες του Νόμου, θα πρέπει να πληρούνται όλες οι πιο κάτω προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ΄ονόματι του αγοραστή:
- η πλήρης καταβολή του τιμήματος πώλησης;
- η ύπαρξη εγγεγραμμένου τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου, αντικειμένου της σύμβασης;
- η εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων του αγοραστή για την καταβολή των φόρων του ακινήτου, αντικειμένου της σύμβασης.
Καταλυτικός παράγοντας για την επιτυχία μιας αίτησης είναι ο αιτητής κατά την κατάθεση της να προσκομίσει όσο το δυνατόν περισσότερα τεκμήρια/αποδείξεις για την πλήρωση των τριών πιο πάνω προϋποθέσεων, ούτως ώστε να είναι εφικτή και επιτυχής η εξέταση και εν τέλει η μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ονόματι του αγοραστή.
Καταβολή του τιμήματος πώλησης:
Στην περίπτωση που ο αγοραστής δεν έχει πλέον στην κατοχή του οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία για την τεκμηρίωση της καταβολής του τιμήματος πώλησης ή υλοποίησης των συμβατικών του υποχρεώσεων, τότε ο αιτητής (αγοραστής) δύναται να προβεί σε Ένορκη Δήλωση προς το σκοπό αυτό.
Ύπαρξη εγγεγραμμένου τίτλου ιδιοκτησίας:
Στην περίπτωση που για το ακίνητο της σύμβασης δεν υπάρχει εγγεγραμμένος τίτλος ιδιοκτησίας, ο αιτητής έχει το δικαίωμα υποβολής αίτησης στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, αναγκαστικού εκσυγχρονισμού της εγγραφής σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους VI του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224.
Καταβολή των φόρων του ακινήτου:
Όπως αναφέρεται πιο πάνω, η τρίτη βασική προϋπόθεση για τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ΄ονόματι του αγοραστή, είναι η προσκόμιση βεβαιώσεων από τον Έφορο Φορολογίας και την κάθε αρμόδια Φορολογική Αρχή, ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει τις οφειλές του, δυνάμει της σχετικής σύμβασης, μέχρι την ημερομηνία μεταβίβασης του ακινήτου επ΄ονόματί του.
Για περισσότερες πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας
Το γραφείο μας μπορεί να αναλάβει την προετοιμασία μιας ολοκληρωμένης αίτησης, καθώς και την μετέπειτα κατάθεση της στο αρμόδιο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εκ μέρους του αιτητή, και ακολούθως την εποπτεία της αίτησης ωσότου ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ονόματι του «εγκλωβισμένου αγοραστή». Επιπρόσθετα, μπορεί να διασφαλίσει, σε περίπτωση που οποιαδήποτε από τις πιο πάνω 3 προϋποθέσεις δεν πληρείται, να ληφθούν τα απαραίτητα διαβήματα προς την επίτευξη τους.
