ΕΚΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ – ΠΟΙΑ Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΟΥ ΑΚΟΛΟΥΘΕΙΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΑΙ ΠΟΙΑ ΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ ΓΙΑ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΤΟΥ
Ο τομέας των μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Κύπρο αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της Κυπριακής κοινωνίας. Τόσο οι συνέπειες της οικονομικής κρίσης αλλά και οι συμπεριφορά των Τραπεζών τα προηγούμενα χρόνια έχουν δημιουργήσει οικονομικά αδιέξοδα σε πολλές οικογένειες, με αποτέλεσμα την εκποίηση/πώληση των ενυπόθηκων ακινήτων τους από την Τράπεζα.
Ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 (9/1965) ως αυτός έχει τροποποιηθεί, είναι ο νόμος ο οποίος ρυθμίζει την διαδικασία αλλά και τα δικαιώματα της Τράπεζας και του δανειολήπτη αναφορικά με την εκποίηση ενυπόθηκου ακινήτου σε περίπτωση όπου ο δανειολήπτης δεν αποπληρώνει το δάνειο που εξασφαλίζεται από την υποθήκη.
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΠΟΥ ΑΚΟΛΟΥΘΕΙΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΤΡΑΠΕΖΑ ΓΙΑ ΕΚΠΟΙΗΣΗ ΕΝΥΠΟΘΗΚΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
1η Ειδοποίηση: Τύπου “Θ” & “I”
Η διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου ξεκινά με την αποστολή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη της ειδοποίησης Τύπου “Θ” συνοδευόμενη με την Ειδοποίηση Τύπου “I” μαζί με κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, τόκων και άλλων εξόδων. Μέσω της Ειδοποίησης Τύπου “Ι” ο ενυπόθηκος οφειλέτης καλείται όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της αναφερόμενης ειδοποίησης, ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.
2η Ειδοποίηση: Τύπου “IA”
Σε περίπτωση όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου “Ι”, ήτοι, παραλείψει να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να επιδώσει στον πρώτο, δεύτερη ειδοποίηση και συγκεκριμένα την Ειδοποίηση Τύπου “ΙΑ”. Με την συγκεκριμένη Ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο του πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό και αυτή η ειδοποίηση δεν δύναται να επιδοθεί στον οφειλέτη σε περίοδο μικρότερη των 30 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
3η Ειδοποίηση: Τύπου “IB”
Αργότερα ή και την ίδια ημέρα, με την Ειδοποίηση Τύπου “IB”, ο ενυπόθηκος δανειστής καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη όπως εντός 10 ημερών από την παραλαβή της εν λόγω ειδοποίησης, διορίσει τον εκτιμητή του και να προβεί σε εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου. Σε αυτό το σημείο διορίζονται δύο εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστεί και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη, ώστε να ετοιμαστούν ανεξάρτητες εκτιμήσεις για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακίνητου. Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης παραλείψει να διορίσει ανεξάρτητο εκτιμητή τότε ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί ο ίδιος στον διορισμό δύο εκτιμητών. Κατά την αρχική προσπάθεια πώλησης, εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή που αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου και το ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη αυτής.
4η Ειδοποίηση: Τύπου “IΓ”
Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση με βάσει τα προβλεπόμενα στον Νόμο και μάλιστα πλέον χωρίς να υπάρχει οποιοδήποτε όριο επιφυλασσόμενης τιμής όπως κατά τον πρώτο πλειστηριασμό και προς τον σκοπό αυτό επιδίδει την Ειδοποίηση Τύπου “IΓ“ στον ενυπόθηκο οφειλέτη εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των 20 ημερών από την ημερομηνία πώληση αναφέροντας την μέθοδο πώλησης ήτοι πλειστηριασμό είτε απευθείας πώληση.
ΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΤΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΗ ΓΙΑ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΤΟΥ
Σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου ως αυτός αναφέρεται πιο πάνω, ο δανειολήπτης έχει την επιλογή να ασκήσει τα δικαιώματα που του παρέχει ο νόμος ούτως ώστε να σταματήσει την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου του και να προστατεύσει την ακίνητη ιδιοκτησία του.
Ο νόμος προνοεί ότι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, να καταχωρίσει αίτηση-έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
- Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις.
- Η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί.
- Η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή.
- Έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου.
- Έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου
- Ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο.
Λόγω της πιο πάνω στενής προθεσμίας των 30 ημερών είναι πολύ σημαντικό οι δανειολήπτες να αντιμετωπίζουν άμεσα και χωρίς καθυστέρηση τις περιπτώσεις όπου λαμβάνουν οποιαδήποτε ειδοποίηση για τη σκοπούμενη πώληση του ενυπόθηκου ακίνητου τους, ακολουθώντας τα πιο κάτω βήματα:
- 1. Μόλις ο δανειολήπτης παραλάβει την Ειδοποίηση Τύπου “Θ” & “I” ή ακόμη και πριν παραλάβει οποιαδήποτε ειδοποίηση, εφόσον εννοείται το δάνειο του είναι μη εξυπηρετούμενο λόγω μη καταβολής μηνιαίων δόσεων, δύναται να καταχωρήσει Αγωγή εναντίον της Τράπεζας στην βάση αμφισβήτησης του απαιτούμενου ποσού και ή ότι η υποθήκη είναι άκυρη. Στα πλαίσια της εν λόγω αγωγής θα πρέπει να καταχωρηθεί ενδιάμεση αίτηση με την οποία θα ζητάει από το Δικαστήριο την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος το οποίο να μην επιτρέπει την διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου μέχρι την εκδίκαση της αγωγής (υποπαράγραφος (δ) πιο πάνω – λόγοι για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης). Με την απόκτηση του εν λόγω διατάγματος η Τράπεζα δεν θα μπορεί με κανέναν τρόπο να προχωρήσει με την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου, αφού μόλις αποστείλει την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ θα καταχωρηθεί από τον δανειολήπτη εντός των 30 ημερών, αίτηση-έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης παρουσιάζοντας το ενδιάμεσο απαγορευτικό διατάγμα.
- Εάν ο δανειολήπτης έχει ήδη παραλάβει την 2η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και δεν έχει ακολουθήσει την διαδικασία στην παράγραφο 1, τότε σύμφωνα με τον Νόμο έχει 30 μέρες για να να καταχωρίσει αίτηση-έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης προβάλλοντας έναν από τους λόγους που αναγράφονται πιο πάνω και ή να καταχωρήση αγωγή ακολουθώντας την διαδικασία στην παράγραφο 1 πιο πάνω. Λόγω της στενής προθεσμίας των 30 ημερών είναι αρκετά δύσκολο να δοθεί ο απαραίτητος χρόνος στον δανειολήπτη να καταχωρήσει αγωγή στο δικαστήριο και ακολούθως ενδιάμεση αίτηση για να του δοθεί ενδιάμεσο απαγορευτικό διάταγμα. Επομένως, εάν δεν έχει ήδη το εν λόγω διάταγμα θα είναι αρκετά δύσκολο να το αποκτήσει εντός των 30 ημερών. Οι πιθανότητες επιτυχίας της αίτησης-έφεσης στην περίπτωση που έχει καταχωρηθεί αγωγή είναι σαφώς μεγαλύτερες.
Σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι εάν η Τράπεζα έχει ήδη καταχωρήσει Αγωγή εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη, «αγωγή» μπορεί να θεωρηθεί και η ανταπαίτηση του τελευταίου με απώτερο σκοπό να σταματήσει την εκποίηση του ακινήτου του. Επιβάλλεται επομένως να καταχωρηθεί είτε αγωγή είτε ανταπαίτηση ούτως ώστε να μπορεί ο ενυπόθηκος οφειλέτης να κτίσει τις βάσεις εκείνες που θα του επιτρέψουν όταν του δοθεί η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ να ασκήσει έφεση εντός των 30 ημερών και να ανακόψει την διαδικασία εκποίησης του ακινήτου του.
Αρκετά βοηθητικό καθώς και απαραίτητο για να μπορέσει ο δανειολήπτης να υποστηρίξει την υπόθεση του στο Δικαστήριο είναι η παρουσίαση σχετικής έκθεσης και ή ανάλυσης του λογαριασμού του από εμπειρογνώμονα.